我國奧特萊斯行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展且表現(xiàn)出抗周期性 京東等發(fā)力城市奧萊有望引領新業(yè)態(tài)

1、我國奧特萊斯行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新形勢下行業(yè)受沖擊較小

奧特萊斯（OUTLETS）在零售商業(yè)中指“以折扣價格銷售國際、國內名牌的過季、下架、斷碼商品、特為其定制的商品、企業(yè)自有品牌的商品，獨立于其它賣場且以零售為主的業(yè)態(tài)，具備一定的品牌集聚度?！?

奧特萊斯起源于美國，主要經歷四個發(fā)展階段：

（1）萌芽期：20 世紀 70 年代，美國經濟滯漲、居民收入增速放緩，需求減少導致服裝生產商和傳統(tǒng)百貨渠道積壓大量庫存，品牌商把倉庫積壓的貨品以極低的價格在工廠倉庫里直接銷售，即早期奧萊是以工廠直銷店的形式；

（2）探索期：20 世紀 80 年代后期，為方便顧客，廠家直銷店開始集中到一起形成直銷中心（一般距離城市 1 小時車程），奧萊雛形出現(xiàn)；

（3）繁榮期：20 世紀 90 年代，美國奧萊呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭，根據(jù)贏商網，截至 1996 年美國境內已建立 300 多家奧萊購物中心，同時這一階段奧萊專業(yè)運營商出現(xiàn)，供貨者也從單一工廠變成品牌商、代理商、批發(fā)商、百貨商店共同參與；

（4）成熟與國際化階段：2000 年前后，由投資商、地產商、奧萊運營商組成的商業(yè)集團逐步形成，并通過發(fā)行 REITs 等資本運作實現(xiàn)商業(yè)地產的盤活與流轉。目前，奧萊項目已遍布美國、歐洲、中國、日本、韓國等地，西蒙地產、Tanger、三井不動產等頭部運營商引領行業(yè)發(fā)展。

對于品牌商而言，由于消費者偏好的難以預判、季節(jié)性因素等不可避免會產生正季或過季尾貨，庫存積壓會占用企業(yè)的運營資金，通過直營店、百貨、購物中心等正價渠道進行折扣售賣會對正價商品的銷售以及品牌形象產生負面影響，而奧萊在消費者心中已被打上“正品折扣”標簽，因此品牌商會主動選擇奧萊作為庫存處理的渠道。除折扣商品外，部分品牌主動開發(fā)“奧萊專供款”，款式、色彩、材質等與正價商品有所差異，以性價比優(yōu)勢吸引客戶。從奧萊與品牌商的合作模式來看，主要可分為聯(lián)營、租賃、自營和托管四種。

奧特萊斯四種不同的商業(yè)模式

資料來源：公開資料整理

奧特萊斯發(fā)展驅動力，源于折扣渠道的存在解決了消費者對于品牌追求以及消費力之間的矛盾。奧萊的低價主要來源于：（1）折扣商品本身定價較低；（2）奧萊選址通常遠離城市中心、租金相對較低；（3）相對扁平化的渠道建立了品牌商與消費者之間的直接聯(lián)系、減少了中間加價環(huán)節(jié)，進一步強化了低價優(yōu)勢。

奧特萊斯發(fā)展動力

資料來源：公開資料整理

國內奧萊行業(yè)發(fā)展至今，主要經歷了四個階段：

2002-2005：探索起步階段。2002 年，北京燕莎奧萊的落地標志著奧特萊斯業(yè)態(tài)正式進入中國市場，該階段每年只有 1-2 家新開業(yè)項目、且主要分布在北京等一線城市。

2006-2012：逐步興起階段。中國奧萊運營商開始積累奧萊項目選址、招商和運營等方面的經驗，行業(yè)發(fā)展加速，這一階段每年新開業(yè)項目仍不到 10 家、主要集中在一線城市和部分二線城市，代表性項目包括百聯(lián)上海青浦奧萊、砂之船（重慶兩江）奧萊、武清弗洛倫薩小鎮(zhèn)等。

2013-2020：快速擴張階段。每年新開業(yè)項目達到兩位數(shù)，存量資產改造項目明顯增多，同時開始向三四線城市擴張，首創(chuàng)鉅大、王府井、砂之船、杉杉、百聯(lián)、意大利 RDM 等頭部運營商初步完成全國布局。

2021-至今：提質增效階段。頭部奧萊運營商開始升級運營模式，輕資產模式運營、并購交易、資產證券化案例不斷增多，推動更高質量發(fā)展。

經過 20 余年的發(fā)展，我國奧萊項目建筑面積逐年增長，到2024年建筑面積達到216萬平方米。

資料來源：中國百貨商業(yè)協(xié)會，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

從市場規(guī)模上看，國內奧萊市場整體一直處于持續(xù)增長態(tài)勢，無論是在2020-2022年的疫情時期還是2023年的疫情放開后，都能保持穩(wěn)定的增長，截止2024年，我國奧萊行業(yè)市場規(guī)模約為2512億元。

資料來源：中國百貨商業(yè)協(xié)會，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

在當前我國宏觀經濟考別告訴增長進入高質量發(fā)展階段，以及短期居民收入水平受多方面因素有所承壓下，消費者逐步回歸理性消費，價格因素的重要性在購買決策中不斷提升；但同時在經濟快速發(fā)展帶動消費升級之后，消費者對于產品品質有了一定的要求。因此能夠提供高品質產品的同時滿足消費者比價需求的渠道成為消費者熱衷追捧的業(yè)態(tài)。

資料來源：中國青年報社社會調查中心

在供給端，高庫存水平帶動供給增加，奧萊專供產品帶來創(chuàng)新。一方面隨著品牌數(shù)量不斷增長、商品產量大幅提升，在當前需求不振階段，品牌方均存在較大庫存壓力，奧萊能夠有效幫助品牌商消化庫存。同時近些年部分奧萊通過與品牌加強合作，也在提升奧萊專供品的占比，通過分渠分品，一定程度也為品牌不過度影響其正價店的銷售帶來幫助。

2、傳統(tǒng)奧萊業(yè)態(tài)集中度較高，但城市奧萊領域仍大有可為

根據(jù)觀研報告網發(fā)布的《中國奧特萊斯行業(yè)發(fā)展趨勢分析與投資前景研究報告（2025-2032年）》顯示，目前國內奧萊運營商主要可分為三類，分別為零售百貨集團（如百聯(lián)、王府井等）、專業(yè)奧萊運營商（外資：佛羅倫薩小鎮(zhèn)、三井等，本土：杉杉商業(yè)、砂之船、首創(chuàng)矩大等）以及商業(yè)地產運營商（如多弗集團等），其中百貨集團占比較大。

資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

從連鎖化率來看，國內奧萊項目連鎖化率一直有所下降，2024年僅65%，相比于疫情初期的80%下降明顯，單體項目主要集中在下沉市場、部分為原有存量物業(yè)的改造項目。

資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

目前我國城市奧萊已經出現(xiàn)下沉市場發(fā)展趨勢，城市奧萊的主要由以下兩種形態(tài)形成：1）在原有百貨體系的商家中進行經營模式調整；2）以商品折扣為代表的奧特萊斯專業(yè)集合店鋪。

實際上城市奧萊模型可能更匹配三四線城市：1）目前三四線城市商業(yè)仍以臨街商鋪和傳統(tǒng)百貨為主，這種商業(yè)模式引流效果已經極為有限，入駐品牌商家也較為老化，已無法滿足消費者更迭的需求，城市奧萊的新商業(yè)模式能夠給當?shù)叵M者帶來持續(xù)更迭的新優(yōu)質商品供給，從而帶來引流效果；2）三四線城市消費者整體生活節(jié)奏相對較慢，同時生活成本較低，更有時間去線下體驗服務消費，但同時也有一定的價格敏感度，與尋寶淘價的逛街消費形式較為匹配；3）三四線城市的客流并不具備支撐一家大型綜合奧萊的條件，同時也不可能要求消費者驅車幾十公里去“郊區(qū)”進行消費，因此相對于郊區(qū)的傳統(tǒng)奧萊，城市奧萊更為匹配。

城市奧萊通常位于城市中心，而正因此由于面積和租金成本的上升，城市奧萊需要在傳統(tǒng)奧特萊斯的基礎功能之上，進行品牌和商品精簡和篩選，因此其經營模式上主要為代銷寄售模式或是買斷模式，而區(qū)別于傳統(tǒng)郊區(qū)奧萊的聯(lián)營扣點模式，這就要求企業(yè)對區(qū)域內消費需求有著較強的洞察，解決選品問題保障商品力，再融合內融合體驗及服務功能，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的線下引流效果。

傳統(tǒng)意義上折扣通常是在終端零售價的基礎上進行的，硬折扣店通過直采去經銷化去中間商化，以實現(xiàn)商品低價銷售。但城市奧萊店則往往能夠進一步降低價格，突破品牌出廠價，因此更多是一種破價模式，利用供應鏈中存在的供需錯配為消費者創(chuàng)造價值。這需要借助市場經濟中存在的供需錯配現(xiàn)象，也因此城市奧萊品類一般更多聚焦服裝鞋履等時尚類產品，因這類品類的品牌在生產過程中更容易產生超額備貨、庫存滯銷等供需不匹配的情況。

整體來看，目前我國城市奧萊處于相對早期的發(fā)展階段，尚未出現(xiàn)絕對的城市奧萊龍頭，但在新形勢下很多企業(yè)正在開始積極嘗試布局。

2024年京東集團與海瀾集團達成戰(zhàn)略合作攜手開展奧萊業(yè)務運營，其中運營奧萊運營主體由海瀾之家控股。24年9月全國首家京東奧萊線下店在海瀾飛馬水城開設，并在京東上線“京東奧萊官方旗艦店”。進入25年京東奧萊開啟加速擴張，2025年元旦當天在山東滕州、河南安陽京東奧萊門店雙店齊開，并且預計25年春節(jié)前有8家新店即將開幕。京東奧萊定位線上和線下結合的城市奧萊店，目前計劃先向三四五線城市布局，品牌以國際品牌為主，目前線下涵蓋超過60個品牌，品類涵蓋運動戶外、男女童裝、美妝護膚、奢侈品等。

京東奧萊采用有別于傳統(tǒng)奧萊的商業(yè)模式。奧萊經營主體代銷經營模式下可退貨，并按照銷售額的一定比例與供貨商分成；所處商場負責裝修，租金成本以扣點為主；京東則提供線上支持以及品牌冠名授權并抽取小額比例分成。合作各方各司其職從而有望實現(xiàn)多方風險收益共擔的模式。

由于早期國內零售行業(yè)過早的步入了互聯(lián)網時代，初期線上比線下能夠獲得更低的交易成本，因此經過多年的發(fā)展消費者已經養(yǎng)成了線上的消費習慣，但當前隨著國內線上流量成本不斷提升，且紅利逐步消退，從品牌商角度需要兼顧銷量和盈利性去尋找新的渠道，而在下沉市場特別是中小購物中心和百貨由于近年在多方因素下持續(xù)不景氣，對于引流型業(yè)態(tài)有較大意愿給予優(yōu)惠的開店條件和租金成本。而從目前來看，京東奧萊的選址多數(shù)在三四線城市的中端百貨商場，從而能夠支撐較為優(yōu)異的門店盈利模型。

對于京東而言，其自身平臺服飾品類占比較低，做線下服裝集合店的相對而言與線上資源分配過程中包袱小，屬于增量品類；同時京東擁有較強的供應鏈物流優(yōu)勢，同時本身也具備一定的品牌知名度和信任度，前期已經有京東家電和京東便利店等線下業(yè)態(tài)的落地，冠名后初期對門店引流能夠有所幫助；對于海瀾而言，其作為國內頭部服飾品牌的具備一定的選品能力，同時奧萊門店運營層面也可以嫁接其成熟的線下運營管理經驗，運營成功后一方面打造新增長曲線，同時也可以對其原有品牌的商品布局提供新思路。

京東奧萊的已知門店布局情況

資料來源：公開資料整理（YM）